Главное новшество состоит в том, что с 25 февраля 2005 года разрешение на переустройство помещений в жилых домах и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ начала выдавать Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). За счет приема и выдачи документов в режиме «одного окна» время получения разрешения значительно сократится, гражданам больше не придется получать кучу согласований в различных инстанциях, тратя на это время, нервы и средства. Получить разрешение можно будет бесплатно.
Что же чаще всего люди стремятся изменить в своем жилище? На первом месте стоит увеличение площади кухни за счет уменьшения сечения воздуховода или за счет полного удаления части короба, в котором проходят вентиляционные каналы.
Сразу оговоримся, что делать это категорически запрещено! Ведь в результате такого грубого вмешательства в систему вентиляции нарушается ее работа по всему стояку, начинают «задыхаться» все нижерасположенные квартиры.
Вторым по счету является объединение санузла с одновременным увеличением его площади за счет смежных помещений. И если с объединением все более или менее понятно при условии выполнения гидроизоляции пола, то с увеличением площади не все так просто. Во-первых, строительные нормы и правила категорически запрещают размещение санузла над кухней или жилыми комнатами квартиры, расположенной этажом ниже. Разрешение можно получить на увеличение площади санузла за счет смежных вспомогательных помещений — прихожей, кладовой. И то при условии выполнения гидроизоляции пола по разработанному проекту, с обязательным составлением акта на скрытые работы.
Далее в списке идет разборка ненесущих перегородок в жилых комнатах и изменение габаритов или месторасположения дверных проемов. Если вы не планируете затронуть несущие стены или перекрытия, то при таком заявленном переустройстве можно обойтись без проекта, вполне достаточно будет на плане квартиры показать, что именно предполагается изменить. Основное требование в этом случае — новые перегородки не должны быть тяжелее прежних, чтобы не увеличилась нагрузка на перекрытие. А разрешить сомнения относительно того, является ли намеченная вами к сносу перегородка несущей или ненесущей, вам помогут специалисты управляющей домом компании.
С чего начать оформление разрешения? Естественно, в основе всего лежит эскиз и заявка на проведение переустройства. До начала реализации своих планов необходимо получить в БТИ копии поэтажных планов и экспликации помещений вашей квартиры, а также выше- и нижерасположенных. К этому надо приложить документы, подтверждающие ваше право на занимаемое помещение, и согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно и зарегистрированных на этой площади (если таковые имеются).
С этими документами и с заявлением о намерении выполнить переустройство (указать, какое именно) следует обратиться к управляющему жилым домом. Это может быть дирекция единого заказчика, ведомство или иная структура, которая выполняет функции управляющей компании. Вы должны согласовать с управляющим режим и продолжительность работ, ознакомиться с условиями вывоза строительного мусора. Управляющий жилым домом также должен установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с тем, что предполагается сделать, и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме.
Эта процедура поможет исключить необоснованные претензии со стороны соседей, которые они могут вам предъявить в расчете на бесплатный ремонт своих квартир за ваш счет. Или наоборот, подтвердить обоснованность таких претензий в случае, если смежные квартиры действительно станут жертвой вашей перестройки. Вы можете обезопасить себя и соседей от последующих конфликтов, застраховав свою гражданскую ответственность перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу в ходе работ или в результате переустройства — такой вариант предусмотрен в законе.
Разработка проектной документации осуществляется до представления пакета заявки в Мосжилинспекцию. Если ваши планы идут дальше сноса перегородок, то без специально разработанного проекта вам не обойтись. Здесь закон проявляет достаточную жесткость, обусловленную требованиями безопасности. Проект обязателен для всех видов переустройства, если оно затрагивает несущие конструкции дома или общедомовые инженерные коммуникации. Проектировщик должен гарантировать, что такого рода вмешательство не скажется негативно на состоянии дома в целом, на работе отдельных конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения.
Закон избавил заказчика от необходимости самому в установленном порядке согласовывать проект — этим придется заниматься разработчику. Кроме того, вам необходимо будет заключить договор об авторском надзоре за выполнением работ в соответствии с проектом, чтобы фирма-проектировщик сама несла ответственность за возможные ошибки или просчеты в проекте.
Ремонтно-строительные работы по переустройству помещений осуществляются подрядным способом или собственными силами заявителя (в этом случае он выступает в роли исполнителя работ и на него распространяются все требования регламента, обращенные к исполнителю работ).
У строительной фирмы, которую вы пригласите для реализации проекта, непременно должна быть лицензия. Не исключено, что наличие лицензии у подрядчика будет обязательным условием страховой компании для заключения с вами договора страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.
Наконец, когда все документы подготовлены, вы можете нести их в Мосжилинспекцию. В каждом административном округе Москвы организована своя служба «одного окна», в которой у вас примут документы. Жилищная инспекция, проверив их комплектность, зарегистрирует подрядную организацию и выдаст ей ордер на производство работ, дающий право начать переустройство. К ордеру прилагается специальный журнал, в котором будут отражены ход работ, факты отступления от разрешенного их перечня и нарушения режимов их производства, предписания об устранении нарушений, а также будут учтены акты на скрытые работы.
Что нужно представить в Жилищную инспекцию:
• копии документов о правах на занимаемые помещения;
• заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности работ (заявка по установленной форме);
• копии плана помещений и экспликации (из БТИ);
• проектную документацию, согласованную в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.04.00 № 378-РМ — если затронуты несущие конструкции и (или) общедомовые коммуникации.
Разрешение или отказ выдаются в срок не более двадцати рабочих дней от даты регистрации заявки.
При сдаче пакета документов к заявке на переустройство необходимо приложить письменное обязательство предоставления беспрепятственного доступа в помещение представителям управляющей компании, органов власти и местного самоуправления, а также жилищного инспектора для проверки соответствия выполняемых работ выданному разрешению, проверки жалоб на нарушение режима производства работ или причинение ущерба другим лицам.
Завершенные работы по переустройству помещений принимаются специальной приемочной комиссией.
Перечень основных нормативных документов
• Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».
• Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в редакции Закона № 22 от 7 апреля 2004 года).
• Распоряжение мэра Москвы от 11 апреля 2000 года № 378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве» (с изменениями от 30 июля, 24 сентября, 31 декабря 2002 года и 18 марта 2003 года).
Разрешение не требуется:
• на ремонт помещений;
• на устройство или разборку встроенной мебели, антресолей или шкафов;
• на замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Не требуется разработка специального проекта (можно обойтись эскизом) для выполнения следующих работ:
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
• устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
• заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
• замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию);
• демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации.
В жилых домах типовых серий не допускается:
• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.
По материалам Пресс-центра МГД
